Le logement à Chaville

En matière de construction de logements neufs, les obligations qui pèsent sur une commune des Hauts-de-Seine viennent surtout de l’État, puis de la Région Île-de-France via la planification, mais aussi de la Métropole du Grand Paris (MGP) créée en 2016.
Le Département intervient très peu directement.

Obligation principale : la loi SRU
Principe
Les communes de plus de 3 500 habitants en Île-de-France doivent atteindre 25 % de logements sociaux parmi les résidences principales.
Si la commune est en dessous, elle doit : 
- produire un certain nombre de logements sociaux tous les 3 ans;
- signer un contrat de mixité sociale avec l’État;
- -payer des pénalités financières.
Sanctions possibles : le préfet peut;
- augmenter la pénalité financière;
- retirer le droit de délivrer les permis de construire
- délivrer lui-même les permis, en imposant des logements sociaux pour  permettre à la commune d'atteindre rapidement ses objectifs.

Objectifs de construction fixés par la Région qui agit surtout par son schéma d’aménagement, le SDRIF.
Il fixe :
- des objectifs globaux de construction de logements;
- des densités minimales autour des transports;
- des zones d’urbanisation prioritaire.

Et, issus de la Métropole du Grand Paris, le PMHH (Plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement) et le Scot (Schéma Métropolitain de Cohérence Territorial).

Le PLUi doit être compatible avec ces prescriptions.

L’État peut intervenir directement pour accélérer la construction.
Par exemple, en « zones tendues », où le logement manque (cas des Hauts-de-Seine), le préfet peut,
- imposer des programmes de logements sociaux;
- mobiliser du foncier public;
- utiliser des procédures d’intérêt national;
pour celles-ci, dans certains secteurs, l’État peut reprendre la main sur l’urbanisme (exemple : Saclay).

Plusieurs lois récentes créent une pression indirecte, ainsi du zéro artificialisation nette (ZAN).
La Loi Climat et Résilience impose quant à elle de réduire fortement l’extension urbaine.
Conséquence :
- il faut densifier la ville existante;
- donc construire plus de logements dans les zones déjà urbanisées.

Rôle de l’intercommunalité, Grand Paris Seine Ouest, par exemple; 
- élabore le PLUi;
- fixe des orientations de production de logements;
- organise l’aménagement.
Ce faisant, GPSO a pu négocier avec l’État une moindre création de logements compte tenu de la volonté des administrés et de leurs représentants de maintenir un cadre de vie équilibré et de mettre en œuvre un urbanisme maitrisé correspondant aux besoins sociaux et environnementaux. 

La commune, protégée par le PLUi, conserve plusieurs leviers d'action :
- la délivrance des permis (sous réserve de la difficulté de s'opposer à un permis respectant le PLUi);
- les préemptions foncières;
- les opérations d’aménagement;
- et son pouvoir d’influence, de négociation, auprès des collectivités et de l’État ;
étant entendu, qu’évidemment, ses décisions devrons respecter les obligations légales et réglementaires.

L’objectif régional est d’environ 70 000 logements neufs par an.
La politique du logement en Île-de-France repose sur un objectif fixé par l’État et repris par le schéma régional.
Cf. https://www.drieat.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/bilan-2021-de-la-production-de-logements-dans-les-a12661.html?utm_source=chatgpt.com

En fait, dans la pratique, en 2023, la construction de 56 500 logements fut autorisée ; et 51 500 en 2024; chiffres nettement en dessous de l'objectif.

Les objectifs sont répartis entre territoires, via le SRHH (déclinaison du SDRIF).
Ordres de grandeur annuels approximatif :
Paris   ~7 000;
Seine-Saint-Denis   ~16 000;
Val-de-Marne ~9 000;
Hauts-de-Seine, 10 000 à 11 000, ce qui représente environ 15% de l’effort régional.

Les objectifs sont ensuite ventilés entre intercommunalités. Pour Grand Paris Seine Ouest, l’ ordre de grandeur est de : 1 800 à 2 200 logements par an, soit 80 à 120 pour Chaville.
Et si une commune est en dessous de l’objectif SRU (25% de logements sociaux), l’État organise un rattrapage conduit par la préfecture.

Une autre contrainte est la ZAN (zéro artificialisation nette).
Donc les nouveaux logements doivent provenir de,
- l'optimisation des constructions existantes
- la reconstruction;
- la transformation de parcelles existantes.
Concrètement cela signifie :
- remplacement de maisons individuelles par des petits immeubles, dans le respect du PLUi;
- surélévation;
- reconversion de sites (par exemple la transformation de bureaux en logements).

Par ailleurs, la baisse du nombre de personnes par logement explique une grande partie du besoin de logements, même sans croissance de population.
Évolution du nombre moyen de personnes par logement en France :
1960    ~3,1
1975    ~2,9
1990    ~2,6
2000    ~2,4
2010    ~2,3
2020    ~2,2
En 60 ans, on a perdu presque 1 personne par logement.
Pourquoi cette baisse ?
- divorces et séparations;
- vieillissement (personnes seules);
- jeunes quittant plus tôt le domicile;
- moins d’enfants par famille
- développement des familles monoparentales
Résultat : le nombre de ménages augmente plus vite que la population.
Exemple : imaginons une ville comme Chaville.
Si les ménages comptent 3 personnes, 20,000 ÷ 3 ≈ 6,700 logements.
Si les ménages comptent 2,2 personnes 20,000 ÷ 2,2 ≈ 9,100 logements
+2 400 logements seront alors nécessaires sans aucun habitant supplémentaire.
Les démographes pensent que la baisse va continuer, mais plus lentement :
- aujourd’hui ≈ 2,2;
- 2040–2050 ≈2,0 personnes par logement.
Dans cette hypothèse, une ville stabilisée à 20 000 habitants aurait besoin de : 10 000 logements, soit ≈ 900 logements supplémentaires.